Il contratto preliminare di compravendita (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Obbliga e tutela entrambi i protagonisti della compravendita; un’altra garanzia è offerta dalla trascrizione del contratto preliminare nei registri Immobiliari, eseguita dal notaio.

Il contratto preliminare di compravendita deve indicare gli elementi principali della vendita quali, il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo.

E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita d’immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare di compravendita.

Il contratto preliminare di compravendita diventa quindi parte essenziale e importante per la buona riuscita della vendita immobiliare e tutela entrambi le parti venditore e acquirente.

Possono esserci diverse possibilità che riguardano il contratto preliminare di compravendita:

• può non essere registrato.
• può essere registrato.
• può essere registrato e trascritto dal notaio.

Chiaramente la prima ipotesi non è quella consigliata.

Vediamo le differenze:

Nel contratto preliminare di compravendita registrato ma non trascritto (Seconda ipotesi) andiamo a tutelare le parti indicando le condizioni di vendita, questa regola è quella maggiormente diffusa.

Non è obbligatorio che il contratto preliminare di compravendita sia stipulato da un notaio, è comunque opportuno trascrivere il preliminare (Terza ipotesi) in caso di:

• Acconti prezzo sostanziosi.
• Tempi lunghi tra preliminare e definitivo.
• Venditore soggetto fallibile.

Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è molto opportuno che il contratto preliminare di compravendita sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che sia trascritto nei Registri Immobiliari.

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, è reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o altro diritto pregiudizievole.

Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Quali sono le imposte da pagare alla registrazione del contratto preliminare di compravendita?

• L’imposta di registro in misura fissa (oggi pari a 200€.)
• L’imposta proporzionale pari allo 0,50% della caparra.
• Bolli telematici.
• L’imposta proporzionale pari al 3% di ciascun acconto prezzo versato. (In caso di vendita soggetta all’imposta di registro)
• L’onorario spettante al notaio. (In caso di Trascrizione)

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