IL CONTRATTO PRELIMINARE 

Le parti

Le parti nel caso di contratto preliminare di compravendita sono:  il promittente  ad es. il venditore, ed il  promissario  ad es. l'acquirente.

La legislazione

Nel codice civile gli articoli che regolano il contratto preliminare sono:

• Articolo 1351 - Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
• articolo 2645 - bis Trascrizione di contratti preliminari. - omissis
• articolo 2775 - bis Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari. - omissis
• articolo 2825 - bis Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare. - omissis
• articolo 2932 Esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre

L'inadempimento

Se una delle parti non vuole stipulare il contratto definitivo, l'altra parte, a seconda se vuole procedere o meno con l'affare in corso, può invocare il codice civile e precisamente:

• l'articolo 2932 - Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, che così dispone: "Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso."
• l'articolo 1453 - Risolubilità del contratto per inadempimento, che così dispone: "Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione."

Le garanzie

Altre forme di garanzia che troviamo nel codice civile:

• Caparra confirmatoria - Art. 1385 - Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra . Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
• Caparra penitenziale - Art. 1386 - Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta .

 Definizioni

• cauzione = deposito di una somma di denaro o di titoli a garanzia dell'adempimento di un obbligo.
• caparra = somma di denaro o altro bene fungibile che una parte contraente versa all'altra quando viene stipulato un contratto, specie preliminare, a garanzia dell'adempimento o come penale in caso di recesso ingiustificato.

Il termine per la stipula dell'atto definitivo

La fissazione del termine per la stipula del contratto definitivo non è considerata un requisito essenziale del preliminare , potendo le parti ricorrere alla disposizione dell'art. 1183 del codice civile o comunque potendone essere richiesta la fissazione al giudice.

Inoltre la mancanza del termine non determina la invalidità del contratto preliminare.

Le parti ricorrono al contratto preliminare quando, avendo determinato almeno i termini essenziali di un affare ed avendo trovato conveniente intendono "fermarlo" e hanno interesse alla stipula del contratto definitivo. Questo avviene in due casi prevalentemente:

• le parti si sono già accordate sugli elementi essenziali, e intendono senz'altro vincolarsi, perché gli elementi non ancora discussi sono solo clausole accessorie.
• La seconda ipotesi tipica è quella in cui almeno una delle parti, pur essendo già giunta ad una valutazione definitiva, voglia compiere alcuni accertamenti sui presupposti di validità e di regolarità del contratto.

Redatto da: Notaiodifiducia.it