IPOTECA IMMOBILIARE, LA SOSPENSIONE È POSSIBILE
Ipoteca immobiliare, la sospensione è possibile Il giudice tributario può decidere la sospensione dell'ipoteca iscritta sulla prima casa del contribuente moroso. Ad affermarlo è stata l'ordinanza 73/3/2015 della ctp Reggio Emilia, che ha accolto il ricorso presentato dallo stesso contro equitalia. Il dl 69/2913 aveva già limitato la possibilità per l'agenzia di riscossione di eseguire i pignoramenti a pochi casi concreti
Il caso in oggetto
Equitalia aveva notificato al contribuente l'iscrizione di ipoteca immobiliare di proprietà per non aver provveduto al pagamento dei debiti tributari. L'atto precisava che si sarebbe provveduto inoltre alla vendita all'asta dei beni in mancanza del versamento integrale. Il contribuente ha quindi presentato ricorso al ctp di Reggio Emilia chiedendo al giudice la sospensione degli effetti esecutivi, secondo quanto stabilito dell'articolo 47 del dlgs 546/1992 che stabilisce la possibilità di chiedere la sospensione dell'esecuzione dell'atto impugnato se, dall'atto stesso, derivano per il contribuente danni gravi e irreparabili
In particolare per ottenere la sospensione è necessario che il contribuente dimostra due condizioni:
- Che il proprio diritto appaia fondato già da una prima analisi sommaria (il cosiddetto "fumus boni iuris"),
- Nel caso di mancato accoglimento della richiesta di sospensione egli subirebbe un pregiudizio grave e irreparabile (periculum in mora)
Sospensione ipoteca equitalia
Nel caso in oggetto, il giudice ha rilevato che l'articolo 77 del dpr 602/1773 consente all'agente della riscossione di iscrivere ipoteca solo per assicurare la tutela del credito da riscuotere, purché l'importo complessivo per cui procede non sia inferiore complessivamente a 20mila euro
Per l'articolo 76 dello stesso decreto non può però dar corso all'espropriazione se l'unico immobile del debitore è adibito a uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente. Da ciò la conseguenza che nemmeno in caso di mancato pagamento si sarebbe potuto dar luogo all'espropriazione dell'immobile
Trattandosi proprio dell'unico immobile di proprietà del richiedente, l'attuazione dell'agenzia di riscossione avrebbe potuto cagionare un danno grave e irreparabile. Pertando gli effetti dell'atto dovevano essere necessariamente sospesi
Pignoramento prima casa equitalia
Il decreto del fare oltre a vietare il pignoramento della prima casa (a meno che non si tratti di un'abitazione di lusso), stabilisce che in ogni caso non si possa procedere all'esproprazione forzata se il debito non ammonta almeno a 120mila euro. Equitalia può però procedere all'iscrizione dell'ipoteca sebbene non possa eseguire la successiva esecuzione
1 | SE HAI UN SOLO IMMOBILE E CI VIVI Avrai sentito dire che Equitalia non può pignorare la prima casa. Non si tratta di un divieto generale, ma è subordinato a determinate condizioni. Eccole elencate. Limmobile non può essere pignorato se: 1. è destinato ad uso abitativo; 2. il debitore vi risiede anagraficamente; 3. è lunico immobile di proprietà del debitore; 4. non è di lusso ossia non è una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9). In tali casi ribadiamo Equitalia non può procedere al pignoramento della casa. Pignoramento vuol dire avviare la procedura esecutiva attraverso la vendita forzata dellimmobile, la messa allasta e la definitiva espropriazione attraverso il processo esecutivo controllato dal Tribunale. Tale divieto di pignoramento non impedisce però a Equitalia ma solo per debiti superiori a 20.000 euro di iscrivere ipoteca sullimmobile. Questultima, infatti, è cosa ben diversa dal pignoramento e né può essere considerata un atto preparatorio al pignoramento. Lipoteca è solo una garanzia, in favore del creditore che ne sia munito, di essere preferito, in caso di vendita dellimmobile allasta, sul ricavato che ne deriva. In pratica, una volta che un creditore (che, come detto, non può essere Equitalia, ma, per esempio, una banca) avrà avviato il pignoramento, il prezzo derivato dallasta andrà prima a soddisfare il titolare di ipoteca di 1° grado, poi il titolare di ipoteca di 2° grado, ecc. Lipoteca di Equitalia, peraltro, non impedisce che il titolare possa vendere la casa. Ma, per ovvie ragioni, il valore ne sarà enormemente ridotto. Facciamo qualche esempio: a) Equitalia iscrive ipoteca sulla prima casa. Sulla stessa casa viene iscritta ipoteca anche da una banca per una fideiussione prestata dal contribuente in favore di un terzo. Equitalia non potrà mai mettere in vendita tale immobile (sempre che risponda alle condizioni sopra elencate), ma potrà farlo la banca. Se però, durante la procedura, il debitore estingue il debito con listituto di credito e questultimo rinuncia allesecuzione forzata, essa si estingue poiché Equitalia non potrebbe, da sola, proseguirla. b) Il debitore ha una sola casa di proprietà, ma vi ha collocato il proprio studio o ufficio. In tale situazione, non si rientra più nel divieto di pignoramento ed Equitalia potrà avviare lesecuzione forzata, purché sussistano le condizioni sotto elencate al punto 2). c) Il debitore ha una sola casa di proprietà, ma il debito maturato con Equitalia è inferiore a 20.000 euro. In tal caso lAgente per la riscossione non potrà neanche iscrivere ipoteca. Come abbiamo detto, infatti, la possibilità delliscrizione ipotecaria è sempre subordinata a un debito minimo di 20.000 euro. d) Hai un solo immobile, ma lo hai dato in affitto e tu vivi in unaltra abitazione (sia essa tua o di terzi che te lhanno data in locazione o in usufrutto). Anche in tal caso, Equitalia può procedere al pignoramento alle condizioni sotto elencate al punto 2).
2 | SE HAI DUE O PIÚ IMMOBILI MA VIVI E RISIEDI SOLO IN UNO SOLO In questo caso Equitalia può (oltre ovviamente a iscrivere ipoteca) pignorare sia la prima casa che la seconda, ma solo a condizione che: 1. limporto del debito maturato dal contribuente e iscritto a ruolo (quindi, notificato con le cartelle esattoriali) sia superiore a 120.000 euro; 2. prima di avviare il pignoramento sia stata iscritta lipoteca (adempimento che, come detto prima, non è obbligatorio per gli altri creditori privati) e, prima ancora di questa formalità, sia stato dato un preavviso al contribuente di almeno 30 giorni (il preavviso, cioè, deve specificare che si sta per iscrivere lipoteca: esso deve contenere il debito per il quale si procede, limporto e lindicazione dellimmobile, anche senza lindicazione del valore catastale); 3. siano passati sei mesi dalliscrizione di ipoteca e il debitore non abbia pagato: solo allora si potrà procedere ad avviare la procedura esecutiva.
3 | SE HAI UN SOLO IMMOBILE, CI VIVI E RISIEDI, MA È IN COMPROPRIETÀ CON UN SOGGETTO CHE È DEBITORE DI EQUITALIA In tal caso, riteniamo che Equitalia non possa procedere al pignoramento, anche se per laltro contitolare dellimmobile non si tratta della prima casa. In tal caso, infatti, per poter procedere allesecuzione forzata Equitalia dovrebbe violare la legge che le impedisce di espropriare la prima e unica casa del contribuente che vi risiede. Se però in tale immobile non ci vivi (per esempio, ci vive il debitore di Equitalia oppure è stata data in affitto), il pignoramento è possibile alle condizioni indicate nel punto 2).
4 | SE HAI PIÙ DI UN IMMOBILE E UNO DI QUESTI È IN COMPROPRIETÀ In tal caso, Equitalia può procedere alla vendita forzata dellimmobile (alle condizioni elencate al punto 2), ma rispettando prima le procedure previste dal codice che prevedono, ove possibile, la divisione materiale del bene con laccordo tra comproprietari e creditore. In mancanza, si venderà lintero immobile e, poi, la metà del ricavato sarà restituita al contitolare non debitore di Equitalia. Per approfondire la procedura leggi: Immobile in comproprietà: Equitalia o la banca possono venderlo allasta?.
5 | SE HAI IN CORSO UNA RATEAZIONE O HAI INTENZIONE DI CHIEDERLA In tal caso, Equitalia non potrà mai avviare il processo esecutivo, salvo che il contribuente decada dal piano di rateazione. Con le ultime norme, si perde il diritto al pagamento rateale se si omette di versare, nel corso dellintero piano, 8 rate anche non necessariamente di seguito. Per esempio, in un piano da 120 rate che si protrae dal 2011 al 2021, si decade dalla rateazione se il debitore non paga i mesi di gennaio, febbraio 2013, marzo, aprile, luglio, agosto 2014, settembre, novembre 2015.
6 | SE LESECUZIONE FORZATA È GIÀ STATA AVVIATA MA, DOPO DIVERSE ASTE, LIMMOBILE NON SI VENDE La recente riforma della giustizia ha inserito, nel codice di procedura civile, una norma sulla base della quale il giudice è tenuto a estinguere ossia chiudere definitivamente lesecuzione forzata immobiliare se, a seguito di numerosi tentativi di vendita, non compaiano offerenti e il prezzo fissato come base dasta è sceso eccessivamente. A riguardo, però, rinviamo allapprofondimento di qualche giorno fa: Stop pignoramenti e aste di Equitalia.
7 | SE HAI INSERITO LIMMOBILE IN UN FONDO PATRIMONIALE Se sono già passati 5 anni dal compimento di tutte le formalità di trascrizione e annotazione del fondo patrimoniale, Equitalia non potrà aggredire limmobile in questione, salvo che si tratti di debiti dovuti allimposta sulla casa, con riferimento proprio a quella inserita nel fondo. In tale caso (per esempio, Ici, Imu, Tasi, o comunque lo Stato la voglia chiamare), limmobile sarà sempre aggredibile. Viceversa se ancora non sono trascorsi 5 anni, bisogna fare una distinzione. a) Se hai costituito il fondo prima che maturasse il debito con il fisco, non dovrebbero esserci problemi e la casa dovrebbe essere salva. Resta, comunque, sempre laggredibilità, anche in futuro per il caso di mancato pagamento delle imposte su quella stessa casa. b) Viceversa, se hai costituito il fondo quando già eri a conoscenza di avere un debito con lerario (e questo anche se non ti è ancora arrivata la cartella di Equitalia: rileva solo la conoscenza del debito), allora potrai subire la cosiddetta azione revocatoria, che renderà inefficace il fondo patrimoniale.
8 | SE NON HAI ANCORA COSTITUITO IL FONDO PATRIMONIALE MA PENSI DI FARLO IN FUTURO Potrebbe essere una pessima scelta. Infatti il fondo non sarà mai opponibile a Equitalia che potrà sempre aggredirlo e pignorarlo. Specie se ha già iscritto ipoteca.
Redatto da Notaiodifiducia.it (Scritto da: laleggepertutti.it)
