Nel caso di cessione e  vendita della prima casa  anticipata, ossia prima dei 5 anni, con  acquisto di una nuova  prima casa,  sono fatti salvi i benefici della minore imposta di registro versata sempreché si riacquisti in Italia o anche in uno stato della Comunità Europea un altro immobile (cfr circolare 31 del 2010) e si continuino a soddisfare i requisti previsti dalla legge nel testo unico dell’imposta di registro.

In sintesi cosa avviene se vendete l’abitazione principale prima dei cinque anni

Prima di tutto dovete fare una distinzione rispetto al fatto se avete acquistato o meno fruendo dei benifici fiscali prima casa che prevedevano un sostenzioso risparmio sull’acquisto della prima casa. Inoltre sarà determinante vendere prima o no del decorso dei cinque anni.

La norma prevede che se vendete prima dei cinque anni e non riacquistate la vostra prima casa entro l’anno decadrete dal beneficio e dovrete riversare  la minore imposta di registro versata (differenziale dell’7%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi.

Altro problema riguarda la tassazione dell’eventuale plusvalenza che farete sulla vendita ossia se vendete a più di quello che comprerete il differenziale positivo tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto genererà una plusvalenza tassabile laddove non siano decorsi 5 anni tra l’atto di acquisto e l’atto di vendita. ( vedi articolo redatto da NOTAIO DI FIDUCIA sulla Plusvalenza )

Vendita prima dei cinque anni e riacquisto di casa entro l’anno

Nel caso abbia acquistato un immobile, appartamento, casa con  benefici prima casa  e successivamente abbia acquistato un altro immobile come  casa secondaria  (anche nello stesso comune), non si decade dall’agevolazione se si procede a vendere la prima casa agevolata e a riacquistarne una nuova usufruendo ugualmente dell’agevolazione fiscale.

Trascorsi dodici mesi, qualora l’Ufficio non abbia ancora accertato la decadenza dal regime di favore, potrà beneficiare dell’istituto del  ravvedimento operoso , con conseguente applicazione della sanzione ridotta (articolo 13 del Dlgs 472/1997).

Riacquisto casa estero

Come dicevamo all’inizio inoltre è fatto salvo il diritto di avvalersi delle agevolazioni prima casa anche nel caso di riacquisto di appartamento in un paese della Comunità Europea sempre chè nei due paesi ( di residenza fiscale del soggetto e di localizzazione dell’immobile ) sussistano quegli strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare effettivamente l’immobile ove sia situato o se sia effettivamente stato adibito ad abitazione principale.

Pertanto la decadenza non opera laddove entro un anno dalla vendita prima dei cinque anni della “prima casa”  a condizione che “sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale ” che in pratica direi essere assimilabili allo scambio di informazioni o convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni.

Acquisto di pertinenza successivo all’acquisto della prima casa

Nel caso invece di acquisto di pertinenze degli immobili adibiti a prima casa si riscontra che anche se l’abitazione principale della pertinenza non ha goduto dei benefici prima casa, l’agevolazione fiscale potrà comunque essere goduta sulle pertinenze (cfr circolare 19 de 2001), questo perché la ratio agevolativa della norma ai fini dell’imposta di registro è indirizzata all’erogazione del  beneficio tanto alle abitazioni quanto alle pertinenze a nulla rilevando una  distinzione temporale tra l’acquisto della prima casa e della seconda a patto che se ne faccia menzione nell’atto di acquisto della pertinenza tanto della volontà di destinare il bene immobile, box, garage o altro a pertinenza di quella abitazione di essere in possesso dei requisiti.