a cura di Valentina Alioto (notaio in attesa di nomina)

Recenti modifiche alla legge notarile

Il 20 febbraio 2015 il Consiglio dei Ministri si è riunito a Palazzo Chigi per l’approvazione del provvedimento annuale sulla concorrenza, che, tra le varie proposte volte ad incrementare la crescita economica del nostro Paese, contiene numerose disposizioni che attengono all’esercizio della professione notarile.

In particolare il disegno di legge, modificando alcune norme della legge 16 febbraio 1913 n. 89 (legge notarile), estende il bacino di competenza territoriale dei notai a tutto il territorio della regione in cui si trova la sede a ciascuno assegnata, elimina il riferimento al reddito annuo di 50.000,00 euro di onorari professionali repertoriali quale criterio per la determinazione del numero dei posti di notaio e attenua il divieto di pubblicità attualmente vigente.

Il provvedimento in parola, inoltre, consente la costituzione di società a responsabilità limitata semplificate mediante scrittura privata e conferisce anche agli avvocati il potere di autenticare le sottoscrizioni in calce alle scritture private con le quali si trasferiscono, a titolo oneroso o gratuito, beni immobili adibiti ad uso non abitativo, di valore catastatale non superiore a 100.000,00 euro, nonché quelle aventi ad oggetto la costituzione o la modifica di diritti sui beni medesimi.

Tale ultima proposta, se da un lato suscita la particolare attenzione dell’ opinione pubblica, interessata al risparmio di spesa che essa si propone di offrire ai cittadini, dall’altra incontra la ferma opposizione di molti giuristi, notai e non, preoccupati che attraverso questa possibilità si possano sottrarre importanti vicende traslative al controllo di legalità compiuto dai notai.

Per comprendere la reale portata della norma e le conseguenze che la sua approvazione produrrebbe nel nostro sistema immobiliare occorre, anzi tutto, rilevaare che essa riguarda tutti i trasferimenti di unità immobiliari non abitative di valore catastale non superiore a 100.000,00 euro.

Il valore catastale di un bene è ottenuto moltiplicando la sua rendita catastale per un coefficiente prestabilito, variabile a seconda della destinazione dell’immobile, ed il suo importo è di gran lunga inferiore rispetto al valore commerciale.

Chiarito il concetto di valore catastale, emerge in tutta ampiezza l’ambito applicativo della proposta: rendere facoltativo il ricorso al notaio, non solo per il trasferimento della cantina o del box auto, ma anche per i trasferimenti immobiliari di rilevante entità, aventi ad oggetto beni il cui valore commerciale superi 300.000,00 euro, quali capannoni industriali, immobili adibiti ad attività commerciale o estesi lotti di terreno edificabile, la cui cessione può essere realizzata attraverso una scrittura privata interamente formata dalle parti coinvolte nella vicenda traslativa ed autenticata dall’avvocato.

La norma, peraltro, non impone all’avvocato, in sede di autentica delle firme, alcun obbligo di controllo sul contenuto del documento a lui esibito.

Grava, quindi, sul cedente e sul cessionario il compito di accertare la legittimazione del primo a disporre del bene – ovvero quello di accertare che il disponente sia il reale proprietario dell’immobile oggetto di trasferimento, e che lo fosse anche colui dal quale ha acquistato il suo diritto e così via sino ad accertare la legittimazione di colui che ha acquistato il bene almeno venti anni prima -; alle parti spetta, altresì, di appurare che il cedente abbia la capacità di disporre del bene – cioè, ad esempio, che non sia un soggetto fallito – nonché di verificare la libertà dello stesso da pesi e vincoli di qualunque tipo – ipoteche, pignoramenti, diritti di terzi in genere -.

Sulle parti coinvolte grava, inoltre, l’onere di accertare la regolarità urbanistica dell’immobile (essendo affetto da nullità l’atto traslativo di un fabbricato anche solo in parte abusivo o di un terreno non dotato del certificato di destinazione urbanistica) e che lo stesso non ricada in una zona sottoposta a vincoli di intrasferibilità.

Infine, i contraenti dovranno dotarsi della planimetria catastale del fabbricato – accertandone la conformità ai dati riportati in catasto – nonché dell’attestato di prestazione energetica. Eseguiti tutti gli adempimenti preliminari alla stesura dell’atto traslativo – di cui quelli sopra citati costituiscono un’elencazione semplificativa e non esaustiva – i contraenti potranno provvedere alla redazione della scrittura privata traslativa e rivolgersi ad un avvocato per l’autentica della sottoscrizione apposta in calce al documento.

La norma in esame, con un’espressione semplicistica quanto impropria, pone, poi, in capo al cessionario l’onere di effettuare “le comunicazioni dell’avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti”.

Il riferimento è agli adempimenti successivi alla stipula dell’atto traslativo quali la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari e la voltura dello stesso in catasto.

Potrebbero esser sufficienti queste brevi considerazioni per comprendere la preoccupazione che dal 22 febbraio disturba il sonno dei notai, degli avvocati, e di coloro che comprendono gli ingranaggi nascosti dietro un rogito notarile.

La prima questione che si pone è determinare a quale soggetto sarà affidato il controllo di legalità sull’atto interamente formato dalle parti contraenti, posto che risulta davvero inimmaginabile che si voglia, e si possa, prescindere da esso.

Nel nostro ordinamento la competenza ad esercitare il controllo di legalità su ogni fattispecie negoziale è riservata, da sempre, esclusivamente al notaio, professionista super partes, dotato delle competenze giuridiche necessarie per tradurre la volontà manifestatagli dalle parti in una fattispecie giuridica rispettosa delle norme civilistiche, urbanistiche e fiscali.

Anche in sede di autentica di una scrittura privata interamente redatta dalle parti il notaio mantiene il suo ruolo di garante della legalità posto che l’art. 28, legge n. 89/1913, vieta al notaio, non solo ricevere, ma anche autenticare atti espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari all’ordine pubblico o al buon costume.

Parallelamente, l’art. 42 dei Principi di deontologia professionale dei notai, adottati dal Consiglio nazionale del Notariato il 5 aprile 2008, sancisce l’obbligo in capo al notaio di svolgere, anche in occasione dell’ autenticazione delle firme apposte in calce alle scritture private, l’attività di accertamento della legalità del negozio.

Nessuna differenza sussiste, quindi, tra atto pubblico ricevuto dal notaio e scrittura privata da lui autenticata: entrambi sono soggetti al controllo notarile di legalità che, nel primo caso si svolge ex ante, e si atteggia come un giudizio di fattibilità giuridica, mentre nel secondo si svolge ex post e si atteggia come giudizio di compatibilità giuridica.

La proposta di legge in parola – non imponendo agli avvocati i pregnanti obblighi cui sono soggetti i notai – produce l’effetto di sdoganare i trasferimenti immobiliari aventi ad oggetto unità non abitative, sorvolando sulla ovvia incompetenza delle parti contrattuali.

È improbabile, infatti, che un insegnante, un imprenditore, un pensionato, un medico, siano dotati delle competenze, dell’esperienza, della professionalità e degli supporti tecnici per svolgere il giudizio di fattibilità giuridica sino ad oggi compiute dal notaio.

Per ovviare alle difficoltà che l’integrale redazione della fattispecie traslativa presenta, i contraenti potrebbero affidare all’avvocato l’incarico di provvedere, oltre all’autenticazione delle sottoscrizioni in calce alla scrittura privata, anche alla integrale redazione della stessa e all’esecuzione degli adempimenti preliminari e successivi al trasferimento.

Anche tale possibilità – certamente auspicabile stante quanto su detto – non potrebbe, tuttavia, considerarsi ottimale.

L’avvocato è, infatti, un giurista dotato di una formazione giuridica profondamente diversa rispetto a quella del notaio.

Si tratta di due professioni distinte, aventi in comune solo il fatto di essere accessibili entrambe a coloro che hanno conseguito una laurea in giurisprudenza.

Ma anche il magistrato, il prefetto, il commissario di polizia, il funzionario dell’agenzia delle entrate, hanno conseguito una laurea in giurisprudenza, non per questo può dirsi che siano dotati della stessa formazione giuridica.

Non si tratta di professioni intercambiabili.

L’errore di ritenere equivalente affidare una transazione immobiliare ad un notaio piuttosto che ad un avvocato si manifesta in tutta la sua evidenza ricordando che l’essenza di queste due professioni è diversa, anzi, opposta.

Il notaio è una figura sui generis nel panorama delle professioni, in quanto nel suo ruolo vengono a coesistere due aspetti astrattamente distinti: la libera professione e la pubblica funzione.

È libero professionista poiché esercita, con i propri mezzi e con una propria organizzazione, la sua professione, senza vincoli di dipendenza.

È, al tempo stesso, un pubblico ufficiale, selezionato mediante un concorso pubblico volto a reclutare, tra migliaia di partecipanti, coloro che dimostrano la più elevata preparazione giuridica e una condotta, sotto ogni profilo, incensurabile.

È un’autorità imparziale, a cui le parti affidano la composizione dei loro contrapposti interessi a cui il notaio provvede tenendo conto, nel contempo, dell’interesse della collettività.

In quanto pubblico ufficiale il notaio è soggetto all’ osservanza di obblighi severi – l’obbligo di prestare il suo ministero ogni volta che ne sia richiesto, di presiedere la sede assegnata almeno tre giorni a settimana, di provvedere alla registrazione degli atti ricevuti e delle scritture private autenticate entro ristretti limiti temporali, il dovere di conservazione degli originali e di sottoposizione degli stessi alla ispezione periodica compiuta dall’archivio notarile – la cui violazione lo espone ad un severo regime di responsabilità. In particolare, il notaio è soggetto a quattro forme di responsabilità.

Quella civile è posta a presidio dell’interesse dei singoli e scaturisce da comportamenti antigiuridici che determinino un pregiudizio all’interesse delle parti contrattuali o dei terzi estranei.

La responsabilità penale è posta a tutela dell’interesse della collettività statuale e discende da fatti che integrino una fattispecie di reato.

La responsabilità fiscale trae origine dalla circostanza che costui riscuote, per conto dello stato, l’imposta dovuta all’erario per il negozio stipulato.

In particolare spetta al notaio determinare, per ogni fattispecie negoziale da lui ricevuta, l’importo delle tasse che dovranno essere corrisposte allo Stato ed è responsabile in solido con le parti del relativo pagamento.

La responsabilità disciplinare è, invece, originata da qualunque fatto che violi l’interesse collettivo all’ordinato svolgimento della pubblica funzione svolta dai notari.

Con riferimento a quest’ultimo aspetto è rilevante evidenziare che il notaio, a differenza degli altri professionisti, è sottoposto ad un severo procedimento disciplinare – eseguito, in primo grado, da un organismo autonomo composto da notai e magistrati – che può concludersi con la irrogazione di sanzioni molto gravi quali la sospensione dall’esercizio della professione o la destituzione.

Il notaio costituisce, inoltre, un importante strumento antiprocessuale; la sua posizione può essere equiparata a quella del giudice con una sola importante differenza “il giudice giudica in presenza di un inconveniente che si è già verificato, mentre il notaio giudica affinché l’inconveniente non si verifichi” i .

L’avvocato, invece, è soggetto ad obblighi e forme di responsabilità meno pregnanti ed è un difensore, un professionista di parte, chiamato a tutelare gli interessi di colui che gli ha conferito l’incarico e di sostenere, tra le varie possibili interpretazioni cui è suscettibile la legge, quella più favorevole al proprio assistito.

Da qui due ovvie considerazioni: la proposta in esame attenua fortemente il sistema di garanzie attualmente vigente che rende il settore immobiliare italiano tra i più sicuri in Europa, inoltre essa condurrà, verosimilmente, ad un aumento di spesa per i cittadini perché, in mancanza di un’autorità imparziale, ciascun contraente vorrà essere assistito dal proprio legale e quindi dovranno essere retribuiti due professionisti, uno per parte, anziché ad uno solo, super partes.

Proprio con riferimento al risparmio di costi che il disegno di legge si propone di garantire al cittadino, occorre evidenziare un ulteriore aspetto.

Per svolgere il nuovo incarico che la proposta del governo conferisce loro, sarà indispensabile per gli avvocati sottoporsi a corsi di formazione e di aggiornamento, abbonarsi a riviste notarili e dotarsi degli strumenti tecnici utilizzati negli studi notarili.

Sarà necessario, in altre parole, dotarsi di una preparazione giuridica conformata ai nuovi incarichi ricevuti.

Inoltre, l’avvocato, ai sensi dell’art. 29, comma 1, ultima parte, del d.d.l. in esame, anche solo per autenticare la sottoscrizione in calce alla scrittura interamente formata dalle parti, dovrà dotarsi di una polizza assicurativa pari, almeno, al valore del bene dichiarato nell’atto.

Su chi possono ricadere i costi che gli avvocati dovranno sostenere per adeguarsi a questo nuovo incarico se non sugli stessi assistiti?

Occorre precisare, inoltre, che il 90% della somma che l’acquirente corrisponde al notaio in sede di stipula è costituita dalle imposte di registro, catastali e ipotecarie che vengono pagate dal cittadino allo Stato per il tramite del notaio; solo la parte residua, pari al 10%, costituisce l’onorario lordo del notaio e su questo inciderebbe l’agognato risparmio, barattato, tuttavia, con una minore tutela per il cittadino.

Da qui l’ultima considerazione.

Se la finalità del disegno di legge è aumentare la concorrenza per offrire ai cittadini un servizio equivalente ad un costo più basso sarà necessaria, in sede di discussione parlamentare, una rivisitazione profonda della riforma, prendendo in considerazione un metodo più adeguato allo scopo quale, ad esempio, l’ aumento del numero delle sedi notarili e dei posti messi a concorso proposto dal Governo Monti.

Fonte notaio.org