ALCUNE NOTE AI CHIARIMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE SULLA TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI

La circolare n. 4 del 19 febbraio 2015 chiarisce il trattamento fiscale da applicare, agli effetti delle imposte dirette e indirette, ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili di cui all’art. 23 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con la legge 11 novembre 2014, n. 164.

La scelta di fondo operata dall’Agenzia delle entrate è stata quella di diversificare il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte, cioè da un lato assimilando, ai fini fiscali, l’immediata concessione del godimento dell’immobile a fronte del pagamento dei canoni alla locazione, per cui alla quota di canone “imputata” al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione; da un altro lato, assimilando ai fini fiscali e fin da subito la quota di canone destinata ad essere imputata al corrispettivo del trasferimento – la quale ad avviso dell’Agenzia ha natura di anticipazione del suddetto corrispettivo - agli acconti sul prezzo della successiva vendita dell’immobile.

In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari.

Pertanto i chiarimenti contenuti nella circolare si riferiscono in particolare al trattamento fiscale applicabile:

• alla quota di canone corrisposta per il godimento dell’immobile;

  - alla quota di canone corrisposta a titolo di anticipazione del corrispettivo;

  - al successivo trasferimento dell’immobile;

  - alle somme restituite in caso di mancata conclusione del contratto di compravendita.

Al riguardo appare utile sintetizzare le conclusioni cui perviene l’Agenzia con riferimento all’applicazione delle imposte indirette, mediante degli schemi riepilogativi corredati di note volte a sottolineare alcune conseguenze e criticità che derivano dalle suddette conclusioni, premettendo in linea generale che la scelta di fondo a cui prima si è fatto cenno appare influenzata da una considerazione del nuovo tipo contrattuale di cui all’art. 23 cit. che, sotto il profilo fiscale, si muove nella logica del “doppio contratto”, come cioè se si dovesse tassare una combinazione di contratti rappresentata da una locazione e da un preliminare, logica da cui

derivano alcune criticità, anche perché porta ad una minore valorizzazione della novità e delle peculiarità del contratto introdotto dall’art. 23 cit.

1-TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI CON CONCEDENTE SOGGETTO PASSIVO IVA

Quota canone per il godimento dell’immobile /locazione
Tipologia di fabbricati	Iva	Imposta di registro
abitativi	esente	proporzionale (2 per cento)
abitativi	imponibile	fissa (67 euro o 200 euro in base alla forma del contratto)
strumentali	esente	proporzionale (1 per cento)
strumentali	imponibile	proporzionale (1 per cento)

Quota canone da imputare a corrispettivo della cessione/ acconto prezzo
Tipologia di fabbricati	Iva	Imposta di registro
abitativi	esente	proporzionale (3 per cento)
abitativi	imponibile	fissa (200 euro)
strumentali	esente	fissa (200 euro)
strumentali	imponibile	fissa (200 euro)

2-TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI TRASFERIMENTO DA PARTE DI CEDENTE SOGGETTO PASSIVO IVA IN CASO DI ESERCIZIO DEL DIRITTO ALL’ACQUISTO

Tipologia di fabbricati	Iva	imposte di registro, ipotecaria e catastale
abitativi	esente	imp. reg. proporzionale (2 o 9 per cento, con importo minimo di 1000 euro) e 50+50 euro imp. ipotecaria catastale
abitativi	imponibile (sul prezzo, al netto delle somme assimilate ad acconti)	imposte fisse (200 euro ciascuna)
strumentali	esente	imp. registro fissa (200 euro), imp. ipotecaria 3 per cento, imp. catastale 1 per cento
strumentali	imponibile (sul prezzo, al netto delle somme assimilate ad acconti)	imp. registro fissa (200 euro), imp. ipotecaria 3 per cento, imp. catastale 1 per cento

3-TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI CON CONCEDENTE NON SOGGETTO PASSIVO IVA

Quota canone per il godimento dell’immobile / locazione		Quota canone da imputare a corrispettivo della cessione / acconto prezzo
Tipologia di fabbricati	Imposta di registro	Tipologia di fabbricati	Imposta di registro
abitativi	proporzionale (2 per cento)	abitativi	proporzionale (3 per cento)
abitativi con opzione per la cedolare secca	non dovuta	abitativi con opzione per la cedolare secca	proporzionale (3 per cento)
strumentali	proporzionale (2 per cento)	strumentali	proporzionale (3 per cento)

4-TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI TRASFERIMENTO DA PARTE DI CEDENTE NON SOGGETTO PASSIVO IVA IN CASO DI ESERCIZIO DEL DIRITTO ALL’ACQUISTO

Tipologia di fabbricati	imposte di registro, ipotecaria e catastale
abitativi	imp. reg. proporzionale (2 o 9 per cento, con importo minimo di 1000 euro) e 50+50 euro imp. ipotecaria catastale
strumentali	imp. reg. proporzionale (9 per cento, con importo minimo di 1000 euro) e 50+50 euro imp. ipotecaria catastale

Redatto da Notaiodifiducia.it (Fonte Notariato.it)