La compravendita
La compravendita L'attività del notaio prima dell'atto
Numerose sono le attività svolte dal notaio per la preparazione di tutta la documentazione necessaria per istruire la pratica. Il notaio innanzitutto indaga la volontà delle parti per individuare il tipo di atto più idoneo a realizzare lo scopo voluto dal cliente, nel rispetto della legge . Perciò il notaio deve chiedere alle parti tutte quelle informazioni che gli permettano di comprendere, in modo completo, il risultato che vogliono raggiungere. Le parti hanno il diritto di rivolgersi al notaio personalmente e di chiedergli tutti i chiarimenti e le spiegazioni utili a capire le conseguenze e gli effetti giuridici dell'atto. Spesso perciò accade che, a colloquio con il notaio, si finisca anche col cambiare quella che era stata lidea iniziale.
Esempio:
- Si pensi al caso piuttosto comune in cui i genitori pagano una parte del prezzo per la casa acquistata dai figli; a seconda dei casi può essere utile evidenziare nel rogito la provenienza del denaro o procedere ad una vera e propria donazione dellimmobile.
- E possibile che il prezzo non sia integralmente pagato al momento del rogito, e che una parte sia dilazionata. in questo caso è importante chiedere al notaio consiglio sulle forme di garanzia che possono essere apprestate al venditore e conoscerne i relativi costi. Esistono infatti varie forme di tutela: dalla predisposizione di cambiali alliscrizione di ipoteca legale, alla vendita con riserva di proprietà, fattispecie nella quale il trasferimento di proprietà del bene avviene solo con il pagamento dellultima rata di prezzo. Infine, la recente crisi economica ha determinato la creazione di ulteriori figure contrattuali come il rent to buy, nelle quali il prezzo sostanzialmente viene dilazionato in più rate, imputabili anche a canone di locazione.
Una volta definito latto da predisporre, il notaio deve svolgere per legge una serie di controlli di legalità preventivi, volti a garantire un contratto valido e inattaccabile nel tempo. Grazie a questi controlli il contenzioso nel settore immobiliare è pressoché inesistente: solo lo 0,003% delle transazioni immobiliari arriva davanti a un giudice!
I controlli classici
- accerta lidentità personale delle parti, che intervengono nellatto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi (comunione legale dei benio separazione), della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc.Il controllo del notaio sulla identità delle parti serve a scongiurare il rischio di furti di identità, molto diffusi negli ordinamenti giuridici di common law, ove è possibile laccesso per modificare le risultanze dei registri immobiliari (ove esistenti) senza alcun controllo preventivo di legalità. Il fenomeno è così grave negli Stati uniti che l FBI ha chiesto la collaborazione del Notariato italiano per prevenire frodi di questo tipo, mostrando linteresse del mondo anglosassone per il sistema di civil law e le sue garanzie.
- verifica per legge linesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti presso lUfficio del Territorio dellAgenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. Il notaio deve verificare, inoltre, che limmobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari ad es. in tema di edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo allacquirente, o vincoli di prezzo), o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico.
- individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio lagevolazione per lacquisto della prima casa, o il credito di imposta o lesenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio). Il notaio grazie ad una preparazione specifica in materia fiscale è in grado di suggerire soluzioni che consentano un risparmio fiscale nel rispetto della legge.
In sede di registrazione dellatto il notaio deve versare allAgenzia delle Entrate le imposte dovute dallacquirente per questo le riscuote direttamente dallacquirente e le versa allo Stato. Ogni anno il Notariato riscuote per conto dello Stato le imposte collegate a tutti gli atti versando ogni anno diversi miliardi di euro di imposte indirette e plusvalenze senza alcun aggio a carico dello Stato, anche se non riscossi dal cliente.
I nuovi controlli
- controlla che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche lallegazione dellattestato di prestazione energetica (APE), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito albo e che indica in sostanza la classe energetica di consumo dellimmobile quanto al riscaldamento.
- il notaio deve verificare losservanza delle norme in materia di antiriciclaggio , tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.
DOWNLOAD
-
Guida "Acquisto certificato"
Latto pubblico di compravendita o il rogito
Tutti i controlli del notaio si concludono con latto notarile.Di regola al momento della sottoscrizione dellatto di vendita, avviene anche la consegna del bene. Al momento della consegna sarà quanto mai opportuno far predisporre dallamministratore di condominio una dichiarazione in merito alla regolarità nel pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, in quanto lacquirente risponde del mancato pagamento delle spese condominiali dovute nellanno precedente.Tuttavia è possibile che le parti si accordino diversamente pattuendo: - una consegna anticipata, fermo restando che il venditore resta ancora proprietario dellimmobile e conseguentemente responsabile dello stesso a tutti gli effetti di legge;
- una consegna differita, per esigenze del venditore, inserendo tra i patti contrattuali della vendita un termine entro il quale la consegna dovrà essere effettuata, con la previsione eventualmente di una penale per il caso di ritardo.
È stata approvata di recente una normativa che prevede lobbligo di depositare il prezzo della vendita a mani del notaio, il quale provvederà a consegnarlo al venditore solo a seguito del buon esito di tutti gli adempimenti successivi alla stipula dellatto di compravendita. Il regolamento attuativo è in via di approvazione.
A tutela dei cittadini, la legge prevede regole minuziose per la formazione del rogito, in particolare:
a) il notaio deve spiegare e leggere integralmente il contenuto dellatto alle parti e agli eventuali testimoni, la cui presenza è imposta dalla legge in determinati casi (ad esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali), accertandosi che ne abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici. Se non lo fa è responsabile penalmente per il reato di falso in atto pubblico;
b) latto, una volta letto ed approvato, deve essere sottoscritto dalle parti ed eventualmente dai testimonidavanti al notaio e infine viene sottoscritto dal notaio stesso;
c) quello che il notaio attesta nellatto notarile fa per legge piena prova a tutti gli effetti anche davanti al giudice salvo che sia accertato il reato di falso in atto pubblico.
Le attività successive alla conclusione dellatto
Anche dopo la firma dellatto il notaio è tenuto per legge ad effettuare una serie di adempimenti, in tempi brevi, diretti a garantire da un lato allo Stato il pagamento delle imposte, dallaltro la pubblicità ai terzi e la sicurezza delloperazione a vantaggio di tutti i cittadini.Il notaio è tenuto ad effettuare, entro breve termine:a) la registrazione dellatto presso lAgenzia delle Entrate e il pagamento delle relative imposte per conto del cliente; b) il deposito dellatto a garanzia di tutta la collettività nei Registri Pubblici per renderlo noto ed efficace nei confronti di tutti (tecnicamente definiti terzi). Il deposito dellatto nella conservatoria dei registri immobiliari competente è previsto dalla legge per permettere a tutti di sapere chi è il proprietario dellimmobile e se questultimo è gravato da ipoteche o altri vincoli.
c) la voltura catastale, in modo da aggiornare anche il Catasto.
Redatto da Notaiodifiducia.it (Fonte Notariato.it)
